|
|
РЫНОК ПРЕДЛОЖЕНИЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОГО И ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ПРИГОРОДАХ: 1 ПОЛУГОДИЕ 2010 Г. Объект исследования Рассматривались следующие категории рынка предложений для строительства объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и его пригородах:
Использованные источники Для анализа рынка общественно-деловых земель и объектов Санкт-Петербурга использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы печатных изданий («Деловой Петербург», «Коммерческая недвижимость» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, на информационных порталах недвижимости и данные из частных источников. Всего был использован 131 источник. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах. 1. Структура предложений Количество рассмотренных предложений за 1 полугодие 2010 г. составило 298 объектов, большинство из которых составляют земельные участки – более 63%. Соотношение между типами предложений представлено на Диаграмме 1.
Следует отметить, что в течение 1-го полугодия 2010 года около 40% всех объектов было снято с продажи и приблизительно такое же количество новых объектов прибавилось. Наибольшие изменения произошли в категории объектов, принадлежащих к числу отдельно стоящих зданий, где сменилось около половины всех объектов. По сравнению с предыдущим полугодием увеличилось число земельных участков до 63%, а число имущественных комплексов и зданий, наоборот, уменьшилось. По статусу владения рассмотренные объекты охватывали все виды: объекты в собственности, в долгосрочной или краткосрочной аренде, и объекты, предоставленные в рамках инвестиционных проектов. Анализ предложений показал, что большинство объектов находится в собственности. Так, практически все отдельно стоящие здания являются собственностью юридических или физических лиц. Для имущественных комплексов характерно смешанное владение: в 75% случаях входящие в состав комплексов участки и здания находятся в собственности, а 25% случаев здания являются собственностью, а земля находится в аренде (в той или иной ее форме). Что касается земельных участков, то соотношение видов их владения более разнообразно и показано на Диаграмме 2.
Как можно видеть, большинство предложений также находится в собственности – 53%. В то же время весомой является доля участков, полученных в рамках инвестиционных проектов – 20%. Далее для рассмотренных предложений были получены распределения по их целевому назначению, месторасположению, по цене. 2. Целевое назначение предложений Использование земельного участка, имущественного комплекса или здания под те или иные цели в Санкт-Петербурге определяется его Генеральным Планом и принятыми Правилами Землепользования и Застройки (ПЗЗ). Большинство рассмотренных объектов, расположены, по Генплану, в зонах Д (деловая застройка), остальные объекты расположены в зонах Ж (жилая застройка) и П (промышленная застройка), в которых также возможно строительство объектов общественно-делового назначения. Вся совокупность рассмотренных предложений в соответствии с их возможным использованием была разбита на две группы:
В соответствии с вышеуказанным разбиением 32% всех рассмотренных предложений были отнесены к категории деловых объектов, и 68% – к многофункциональным объектам. На Диаграмме 3 показано соотношение типов предложений и их целевого назначения.
Как можно видеть, большинство предложений для делового строительства составляют отдельно стоящие здания – 47%. В то же время большинство предложений для многофункционального использования представляют земельные участки – 78%. 3. Территориальные распределения На Карте 1 представлено территориальное распределение предложений под строительство объектов делового назначения. |
|
КАРТА 1
|
|
Как легко видеть, для делового строительства характерна концентрация в центральных районах города. Территориальное распределение предложений для строительства объектов многофункционального назначения представлено на Карте 2. |
|
КАРТА 2
|
|
Можно видеть, что, в отличие от предыдущей картины, предложения для многофункционального использования располагаются по всему городу равномерно. Некоторая концентрация наблюдается на пересечениях КАД и основных выездов из города, а также по Пулковскому шоссе и в Шушарах. 4. Ценовые распределения Анализ цен предложений показал, что как для объектов делового назначения, так и для объектов многофункционального использования, какое-либо явное выделение ценовых групп отсутствует. Слишком много факторов играет роль в ценообразовании данных объектов, что приводит к большой дифференциации их стоимости. Можно отметить лишь, что само назначение объектов (деловое строительство или многофункциональное) не влияет на цену земельных участков, или зданий. Другие факторы (локация, инженерное оснащение и др.) влияют на стоимость объектов гораздо сильнее. На Диаграммах 4 и 5 приведены ценовые распределения для двух категорий рассмотренных предложений – земельных участков для нового строительства и отдельно стоящих зданий для реконструкции. Цены всех предложений были приведены к цене в долларах США, курс доллара был взят 30 руб. за $1 (средний курс за 1-е полугодие 2010 г.).
Как видно из Диаграммы 4, около половины земельных участков – 49% попадают в ценовую категорию до $200/кв.м, а в категорию до $400/кв.м попадает большинство участков – 67%. Также стоит отметить, что по-прежнему немалое количество предложений – 14% имеет цену выше $1000/кв.м, а максимальные цены составляют $2800-$3300 за кв.м (маленькие участки в центре города под многофункциональное использование). В целом можно сказать, что, по сравнению со 2-м полугодием 2009 года, цены на земельные участки не сильно изменились. Увеличилось лишь количество объектов, входящих в высокую ценовую категорию от $500 и выше: эта группа объектов выросла на 7% и составляет теперь 27% от общего числа предложений.
Что касается цен предложений на отдельно стоящие здания, то основную массу предложений здесь составляют объекты в диапазоне от $1000 до $3000 за кв.м – 56% (в предыдущем полугодии они составляли 36%). Следует отметить, что, по сравнению со 2-ым полугодием 2009 г., уменьшилось число как дешевых предложений (ниже $1000/кв.м – с 14% до 9%), так и число дорогих предложений (выше $3000/кв.м – с 50% до 35%, а выше $4000/кв.м – с 37% до 23%). Таким образом, можно заключить, что в среднем цены на здания перегруппировались в сторону понижения.
См. также: © 2006-2019 Авторские права на данные материалы и оформление принадлежат ООО "ПЕТЕРЛЭНД". При использовании материалов ссылка на компанию "ПЕТЕРЛЭНД" обязательна, для Интернет-изданий обязательна гиперссылка на сайт www.peterland.info |