Земельные участки в Ленинградской области и Санкт-Петербурге


РЫНОК ПРЕДЛОЖЕНИЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОГО И ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ПРИГОРОДАХ:  2 ПОЛУГОДИЕ 2010 Г.


Объект исследования

Рассматривались следующие категории рынка предложений для строительства объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и его пригородах:

  1. Земельные участки под новое строительство;
  2. Отдельно стоящие здания под реконструкцию (части зданий или встроенные помещения не рассматривались);
  3. Имущественные комплексы (земельные участки и расположенные на них здания, сооружения).

Использованные источники

Для анализа рынка общественно-деловых земель и объектов Санкт-Петербурга использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы печатных изданий («Деловой Петербург», «Коммерческая недвижимость» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, на информационных порталах недвижимости и данные из частных источников. Всего было использовано 136 источник. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах.


1. Структура предложений

Количество рассмотренных предложений за 2 полугодие 2010 г. составило 271 объектов, большинство из которых составляют земельные участки – более 68%. Соотношение между типами предложений представлено на Диаграмме 1.

ДИАГРАММА 1
Распределение предложений по категориям


Во 2-м полугодии 2010 г. по сравнению с 1-м полугодием было снято с продажи около 33% всех объектов. Увеличилось количество земельных участков – с 63% до 68%, число отдельно стоящих зданий снизилось на 3%, а имущественных комплексов – на 2%.

По статусу владения рассмотренные объекты охватывали все виды: объекты в собственности, в долгосрочной или краткосрочной аренде, и объекты, предоставленные в рамках инвестиционных проектов.

Анализ предложений показал, что большинство объектов находятся в собственности. Так, практически все отдельно стоящие здания являются собственностью юридических или физических лиц. Для имущественных комплексов характерно смешанное владение: в 77% случаев входящие в состав комплексов участки и здания находятся в собственности, а 23% случаев здания являются собственностью, а земля находится в аренде (в той или иной ее форме).

Что касается земельных участков, то соотношение видов их владения более разнообразно и представлено на Диаграмме 2.

ДИАГРАММА 2
Распределение участков по видам владения


Как можно видеть, большинство предложений также находится в собственности – 57%. В то же время весомой является доля участков, полученных в рамках инвестиционных проектов – 20%.

Далее для рассмотренных предложений были получены распределения по их целевому назначению, месторасположению, по цене.


2. Целевое назначение предложений

Использование земельного участка, имущественного комплекса или здания под те или иные цели в Санкт-Петербурге определяется его Генеральным Планом и принятыми Правилами Землепользования и Застройки (ПЗЗ). Большинство рассмотренных объектов, расположены, по Генплану, в зонах Д (деловая застройка), остальные объекты расположены в зонах Ж (жилая застройка) и П (промышленная застройка), в которых также возможно строительство объектов общественно-делового назначения.

Вся совокупность рассмотренных предложений в соответствии с их возможным использованием была разбита на две группы:

  1. Объекты делового назначения – это объекты недвижимости, предназначенные для нового строительства или под реконструкцию для размещения бизнес-центров, административных зданий, гостиниц, банков.

  2. Объекты многофункционального назначения – объекты недвижимости, которые могут быть использованы под строительство торговых, торгово-деловых центров, торгово-развлекательных комплексов и для комплексной застройки территории.

В соответствии с вышеуказанным разбиением 28% всех рассмотренных предложений были отнесены к категории деловых объектов, и 72% – к многофункциональным объектам.

На Диаграмме 3 показано соотношение типов предложений и их целевого назначения.

ДИАГРАММА 3
Соотношение предложений по типам и назначению


Как можно видеть, большинство предложений для делового строительства составляют отдельно стоящие здания – 45%, в то время как большинство предложений для многофункционального использования представляют земельные участки – 81%.


3. Территориальные распределения

На Карте 1 представлено территориальное распределение предложений под строительство объектов делового назначения.

КАРТА 1

Как можно увидеть из Карты 1, основная масса участков делового назначение сосредоточилось в центральных районах города.

Территориальное распределение предложений для строительства объектов многофункционального назначения представлено на Карте 2.

КАРТА 2

Во 2-м полугодии 2010 г. предложения для многофункционального использования, как и раньше, располагались по всему городу равномерно. Некоторая концентрация наблюдается на пересечениях КАД и основных выездов из города: на севере в районе Парголово и КАД, на юге по Пулковскому шоссе, в Шушарах и на пересечении КАД и Таллинского шоссе.


4. Ценовые распределения

Анализ цен предложений показал, что как для объектов делового назначения, так и для объектов многофункционального использования, какое-либо явное выделение ценовых групп отсутствует. Слишком много факторов играет роль в ценообразовании данных объектов, что приводит к большой дифференциации их стоимости.

Можно отметить, что само назначение объектов (деловое строительство или многофункциональное) не влияет на цену земельных участков, или зданий. Другие факторы (локация, инженерное оснащение и др.) влияют на стоимость объектов гораздо сильнее.

На Диаграммах 4 и 5 приведены ценовые распределения для рассмотренных во 2-м полугодии предложений. Цены всех предложений были приведены к цене в долларах США, курс доллара был взят 30 руб. за $1 (средний курс за 2-е полугодие 2010 г.).

На Диаграмме 4 представлено распределение цен на земельные участки для нового строительства.

ДИАГРАММА 4
Распределение цен на земельные участки


Диапазон цен на участки достаточно велик: от $25 до $3400 за кв.м (максимальные цены показывают маленькие участки в центре города под многофункциональное использование).

Однако по сравнению с 1-ым полугодием 2010 года снизилась доля дорогих участков (от $500/кв.м): с 27% до 20%. При этом увеличилось количество объектов, входящих в категорию до $200 за кв.м: эта группа объектов выросла на 10% и составляет теперь 59% от общего числа предложений (ранее – 49%).

В целом можно сказать, что во 2-м полугодии 2010 г. цены на земельные участки перегруппировались в сторону понижения.

На Диаграмме 5 представлено распределение цен на отдельно стоящие здания под реконструкцию.

ДИАГРАММА 5
Распределение цен на отдельно стоящие здания


По сравнению с 1-ым полугодием 2010 г., немного увеличилось число как дешевых предложений (ниже $1000/кв.м – с 9% до 13%), так и число дорогих предложений (выше $3000/кв.м – с 35% до 38%).

Основную же массу предложений здесь, как и прежде, составляют объекты в диапазоне от $1000 до $3000 за кв.м – 50%, правда это на 6 % ниже, чем в предыдущем полугодии.

В целом можно сказать, что во 2-м полугодии цены на здания изменились незначительно.




См. также:
Обзор рынка участков для коммерческой и общественно-деловой застройки в СПб за 2 полугодие 2012 г.





© 2006-2016 Авторские права на данные материалы и оформление принадлежат ООО "ПЕТЕРЛЭНД". При использовании материалов ссылка на компанию "ПЕТЕРЛЭНД" обязательна, для Интернет-изданий обязательна гиперссылка на сайт www.peterland.info




  

ГЛАВНАЯ   |   ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ   |   ОБЪЕКТЫ НА КАРТАХ   |   АНАЛИТИКА   |   О КОМПАНИИ   |   УСЛУГИ   |   КОНТАКТЫ © 2006-2016 Авторские права на все материалы сайта принадлежат компании "ПЕТЕРЛЭНД"
Картография © ЗАО "Карта" Лтд