ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

В Российской Федерации правовой режим имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется следующими основными Федеральными Законами:

1. "Земельный кодекс Российской федерации"
2. "О кадастровой деятельности"
3. "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
4. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
5. "О землеустройстве"
6. "О разграничении государственной собственности на землю"
7. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"
8. "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

КАТЕГОРИИ И ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Согласно Земельному кодексу РФ, все земли на территории Российской Федерации подразделяются на 7 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения

К этой категории относятся земли, которые находятся за чертой поселений, и которые предоставлены для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют:

• Сельскохозяйственные угодья – земли, предназначенные только для выращивания сельхозпродукции, это пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, – они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
• Земли, занятые различными сельскохозяйственным объектами – внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, – используемыми для сельхозпроизводства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли в этой категории разрешено использовать:

1. для ведения сельскохозяйственного производства и/или других, связанных с сельскохозяйственным производством, целей;
2. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
3. для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
4. для садоводства или огородничества;
5. для дачного строительства;
6. для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;
7. для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации.

Следует отметить, что правовое положение и деятельность садоводческих (огороднических) объединений граждан регулируется также Федеральным Законом "О садоводческих объединениях".

Земли населенных пунктов

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой (границами) от земель других категорий.

Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т.д.).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. жилым;
2. общественно-деловым;
3. производственным;
4. инженерных и транспортных инфраструктур;
5. рекреационных;
6. сельскохозяйственного использования;
7. специального назначения;
8. военных объектов;
9. иным территориальным зонам.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

Земли промышленности

Данная категория земель включает в себя земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли:

1. промышленности;
2. энергетики;
3. транспорта;
4. связи, радиовещания, телевидения и информатики;
5. для обеспечения космической деятельности;
6. земли обороны и безопасности;
7. иного специального назначения.

Характерная особенность многих из них – наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относятся земли, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления и для которых установлен особый правовой режим.

К ним относят:

1. особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты;
2. земли природоохранного назначения;
3. земли рекреационного назначения;
4. земли историко-культурного назначения;
5. иные особо ценные земли.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этим категориям относят:

1. лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
2. земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
3. земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

РАЗГРАНИЧЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

1. В государственной (федеральной) собственности могут находиться земли всех категорий, при этом к исключительному праву владения государством относятся:

• все земли лесного фонда;
• часть земель водного фонда;
• земли запаса.

2. В частной собственности у физических или юридических лиц (независимо от их организационно-правовой формы) могут находиться земли любых категорий, кроме земель лесного и водного фондов и земель запаса.

ИЗМЕНЕНИЕ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Отнесение земель к категориям, перевод из одной категории в другую, регламентируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, законами и нормативными правовыми актами субъектов РФ, и осуществляется:

• Правительством РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• органами исполнительной власти субъектов РФ – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• органами местного самоуправления – в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможен, в частности, по следующим обстоятельствам:

• при установлении или изменении черты поселения;
• при размещении промышленных объектов (при непригодности земель для сельскохозяйственных нужд);
• при строительства объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и т.д. (при условии невозможности размещения подобных объектов в иных местах).

Не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, если их кадастровая стоимость на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также не допускается перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Перевод земель населенных пунктов в другую категорию, а также перевод земель других категорий в земли населенных пунктов

Установление или изменение черты поселений является переводом земель населенных пунктов в другую категорию либо переводом земли другой категории в земли населенных пунктов.

Орган государственной власти, утвердивший проект черты поселения, направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, копию акта о установлении или изменении черты поселения для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.

Перевод земель промышленности в другую категорию

Перевод земель промышленности в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, когда требуется рекультивация использовавшейся земли.

Перевод земель особо охраняемых территорий в другую категорию

Перевод земель особо охраняемых территорий в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы или других, установленных ФЗ, экспертиз в случае, если их целевое использование невозможно.

Перевод земель лесного фонда в другую категорию

Перевод земель лесного фонда в другую категорию допускается в случае:

• если изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования;
• в связи с установлением или изменением черты поселений;
• в целях создания особо охраняемых природных территорий.

В иных случаях перевод земель лесного фонда осуществляется только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией, в частности в связи с:

• невозможностью дальнейшего использования;
• прекращением нужд лесного хозяйства;
• необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства;
• необходимостью обеспечения нужд сельского хозяйства, энергетики;
• добычей полезных ископаемых при невозможности осуществить меры по рекультивации земель.

Перевод земель водного фонда в другую категорию

Перевод земель водного фонда в другую категорию допускается в случае:

• создания особо охраняемых территорий;
• установления или изменения черты поселений;
• размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов их размещения;
• прекращение существования водных объектов или изменение их русла, границ, местоположения при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Перевод земель запаса в другую категорию

Перевод земель запаса в другую категорию осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе.

Отказ в переводе земельных участков из одной категории в другую

Перевод земель из одной категории в другую не допускается в случае:

• установления ограничения либо запрета на перевод в соответствии с Федеральным Законодательством;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы;
• несоответствия целевого назначения утверждённым документам территориального планирования.